Investissement immobilier locatif : dispositif Scellier ou régime LMNP ?

Afin d'inciter davantage les investissements immobiliers locatifs, l'administration fiscale a revu le régime du LMNP (Loueur Meublé non Professionnel) en le calquant pour partie sur le dispositif Scellier. Ainsi désormais, qu'il investisse dans un logement neuf destiné à la résidence principale du locataire ou dans un appartement relevant d'une résidence de services, le particulier bénéficie d'une réduction d'impôt jusqu'à 75.000 euros (réduction d'impôt de 25% du montant investi, plafonné à 300.000 euros), étalée sur neuf ans.

Au-delà de cette disposition commune, les deux régimes diffèrent.

Dans le cadre du dispositif Scellier, le logement acheté doit être affecté à la résidence principale du locataire pendant au moins neuf ans, délai au terme duquel l'investisseur peut y loger un proche ou un parent, ou le vendre. Toutefois, il convient d'être particulièrement attentif à l'emplacement du bien, gage de location aisée et de revente à bon prix, et d'examiner attentivement le dynamisme du marché locatif choisi.

S'agissant du rendement locatif, l'on peut envisager 4% brut par an, soit un rendement locatif net de 3% chaque année.

Dans le cadre du régime LMNP, l'investisseur opte pour l'achat d'un bien dans une résidence de tourisme classée, pour étudiant ou dans un établissement dédié à l'accueil des pesronnes âgées ou handicapées ainsi que dans un établissement prodiguant des soins de longue durée. Le bien est alors donné en location dans le cadre d'un bail commercial à une société d'exploitation, qui se charge par la suite de louer le logement. Dans ce mécanisme, et sous réserve du sérieux de l'exploitant et du dynamisme du marché immobilier local, le bailleur perçoit des revenus fixes pendant toute la durée du bail. En outre, l'investisseur peut récupérer la TVA de 19,60% sur le prix de vente.

Quant au rendement garanti, il se situe dans une fourchette allant de 4,5% à 5,5% par an.

Le régime du LMNP ne prévoit pas la récupération de son bien par l'investisseur. Pour "sortir" de son placement, il lui faudra céder son bien à un autre investisseur, qui ne pourra pas bénéficier de la réduction LMNP, puisqu'elle ne s'applique qu'aux biens neufs. Néanmoins, le nouvel acquéreur pourra pratiquer des amortissements, qui viendront en déduction de ses revenus locatifs déclarés dans le cadre des BIC.

Bien sûr, nos conseillers sauront vous présenter le projet le mieux adapté à vos attentes et à vos capacités financières.